Bất động sản phản ứng ra sao khi lạm phát tăng cao?

Trong bối cảnh, mối lo lạm phát tăng cao, đầu tư vào kênh nào là bài toán đau đầu với nhiều nhà đầu tư. Với kênh bất động sản, giới chuyên gia cho rằng, nếu lạm phát tăng cao vào năm 2022, áp lực tăng giá bất động sản cũng sẽ rất lớn.

Từ quý II/2022 trở đi, khi kinh tế hồi phục trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá. Trong khi đó, cầu tăng mà nguồn cung chưa phục hồi thì việc tăng giá là điều hiển nhiên.

Lạm phát giống như một mức tham chiếu liên quan đến sự tăng giá của hàng hóa hàng ngày. Những nguyên liệu đó được sử dụng để xây dựng nhà cửa. Nếu giá của những thứ như gỗ, gạch đá, xi măng, cát sỏi… và thiết bị tăng lên, các công ty xây dựng hoặc người bán sẽ giải quyết vấn đề bằng cách tăng giá bán nhà.

Trong bối cảnh này, nhiều người không muốn giữ tiền mặt mà có xu hướng chuyển vào các tài sản. Trong đó, bất động sản vốn được coi là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá. Nhưng liệu giá bất động sản có chắc chắn tăng khi lạm phát cao và thanh khoản lúc bấy giờ có còn tốt?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, ngay từ đầu năm 2022, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường hừng hực khí thế ở mọi vùng miền, các giao dịch bất động sản vẫn khá sôi động, các doanh nghiệp cũng rất hưng phấn.

Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, bên cạnh những rào cản về pháp lý. Cụ thể, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng lên nên thị trường địa ốc năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt. Trong đó, ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraine sẽ làm tăng thêm khó khăn cho thị trường.

Trong khi đó, ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam lại đưa ra những dữ liệu cụ thể hơn để nói về mối liên hệ giữa lạm phát và thị trường bất động sản.

Cụ thể, theo vị này, ở giai đoạn 2009 - 2010, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, giá bất động sản tăng nóng và có hiện tượng tiền được rút từ kênh chứng khoán sang mua bất động sản.

Trong khi đó, CPI - chỉ số phản ánh lạm phát tại Việt Nam vào thời điểm này rơi xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Điều này cho thấy giá bất động sản biến động ngược chiều với lạm phát.

Đến giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát tăng 2 con số và đạt mức tăng mạnh nhất trong vòng 10 năm, đỉnh điểm là CPI năm 2011 tăng 18,75% so với năm 2010. Lãi tiền gửi huy động dao động 18,5-21,5% và lãi vay lên đến 25-30%.

Nợ xấu tại các ngân hàng tăng vọt, trong đó nợ xấu nằm trong bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Thị trường ở trạng thái đóng băng và giá nhà đất giảm mạnh.

Người mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là kẻ thù của bất động sản, khiến bất động sản đóng băng, giảm giá.

Ông Long dẫn chứng, một căn chung cư hạng sang tại trung tâm Hà Nội có giá bán thứ cấp 2.000 USD (tương đương 35 triệu đồng/m2), giá bán lại sau một năm chỉ còn 25-28 triệu đồng/m2. Thời điểm này có rất nhiều người bị kẹt ở bất động sản.

Giai đoạn gần nhất là vào năm ngoái, nhiều người cho rằng giá bất động sản tăng mạnh kéo theo lạm phát cao. Trong khi thực tế, CPI chỉ tăng 1,47%, tức lạm phát ở mức rất thấp.

Từ những phân tích trên, vị này cho rằng, chưa có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá bất động sản.

"Người mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là kẻ thù của bất động sản, khiến bất động sản đóng băng, giảm giá", ông Long nhận định.

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA), bất động sản có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát gia tăng, giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo, bởi đây được cho là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư.

"Những nhà đầu tư cho rằng lạm phát sẽ tăng trong thời gian sắp tới thì họ sẽ quan tâm đến những tài sản có tính chất bảo vệ nhiều hơn và bất động sản đang là một trong những kênh đang nhận được nhiều sự quan tâm ở thời điểm hiện tại", ông Khôi nói.

Tuy nhiên, theo CEO FINA, khi đi sâu vào thời điểm khác nhau và mức lạm phát khác nhau, thì có hai loại lạm phát mà các nhà đầu tư nên quan tâm.

Một là lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời trên là đúng, bất động sản sẽ tăng. Hai là lạm phát vượt kỳ vọng quá nhiều thì sẽ dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại bất động sản.

"Kinh nghiệm của tôi cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng quá nhiều và bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải lưu ý và có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đó", ông Khôi nhấn mạnh.

Ông Đào Phúc Tường, CFA – Chuyên gia tài chính cũng đưa ra cảnh báo, bất động sản đang bắt đầu đến giai đoạn các nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn rất nhiều với nền giá và tính thanh khoản của thị trường. Đặc biệt là sắp tới lãi suất có thể tăng lên.

Bên cạnh đó, nếu nhìn rộng hơn về mặt vĩ mô, khi lạm phát lên cao hơn so với kịch bản nhiều người đưa ra (dưới 4%) đến mức Ngân hàng nhà nước phải điều chỉnh chính sách thì điều này sẽ nguy hiểm cho các nhà đầu tư ngắn hạn.