Hãy cẩn thận khi đầu tư vào “bất động sản chia nhỏ” của FNEST hợp tác với chứng khoán VPS

Trong tháng 6/2024, thông tin về mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ với vốn từ 10.000 đồng của Công ty cổ phần Fnest tràn ngập khắp các mặt báo và mạng xã hội thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận.

Theo giới thiệu, mô hình này là sự hợp tác giữa Công ty cổ phần Fnest – một công ty non trẻ và Công ty Chứng khoán VPS thông qua ứng dụng SmartOne.

Hiểu về mô hình này có thể giải thích như sau: "Mỗi bất động sản được đơn vị kinh doanh định giá và quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư sơ cấp bằng đơn vị là Fnest. 

Trong đó, 1 Fnest tương đương 10.000 đồng. Ví dụ, một biệt thự ở Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh được định giá 25,5 tỷ đồng tương đương với 2,55 triệu Fnest.

Fnest đang quảng cáo "ai cũng có thể tham gia đầu tư với số vốn chỉ 10.000 đồng" và không cần lo lắng về việc cho thuê hay rao bán bất động sản bởi đơn vị này sẽ hợp tác với tác với công ty quản lý để tối ưu hóa hiệu quả vận hành. 

Số tiền thuê cũng có thể được chia cho nhà đầu tư hàng tháng theo tỷ lệ tương ứng mức cổ phần sở hữu".

Trên một diễn đàn, nhiều nhà đầu tư bàn luận rôm rả về hình thức này. Một nhà đầu tư băn khoăn, với hình thức này, đơn vị bán ra được cầm tiền nhưng "sổ đỏ" vẫn giữ. 

Anh N.V.H, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm đặt vấn đề nhà đầu tư có đang tặng không sổ đỏ cho VPS thông qua FNEST hay không: “Lấy ví dụ VPS mua một căn nhà giá 10 tỷ đồng và chia nhỏ ra để bán cho nhà đầu tư với giá 12 tỷ đồng. Sau đó công ty này tiếp tục lấy 12 tỷ đồng để mua căn nhà khác rồi lại chia nhỏ đến bán cho nhà đầu tư 15 tỷ đồng.

Như vậy công ty thu được số tiền lãi mà vẫn được giữ sổ đỏ. Trong khi đó nhà đầu tư chỉ có thể hy vọng giá cổ phiếu lên để ăn chênh lệch. Vậy chẳng khác nào cầm tiền mặt đưa cho người khác dùng còn mình nhận về rủi ro và cơ hội. 

Bên cạnh đó tính minh bạch của các dự án cũng là điều đáng nói. Trong khi sổ đỏ VPS vẫn giữ thì việc họ bán căn hộ giá bao nhiều thì làm sao nhà đầu tư được biết. Chưa kể việc hàng trăm người cùng sở hữu căn nhà đem lại rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Chính vì thế tôi cho rằng đây là một hình thức huy động vốn chưa minh bạch và cũng không nên tham gia”.

Một nhà đầu tư khác nhận định hình thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà các tư vấn không nói cho khách hàng.

Thứ nhất, sản phẩm chỉ là hợp tác với VPS trong trường hợp rủi ro pháp lý khách hàng rất khó để đòi quyền lợi. Bên cạnh đó, các sản phẩm bất động sản dùng để gọi vốn không đảm bảo tính minh bạch, không đủ giấy tờ pháp lý để nhà đầu tư kiểm chứng xem đây có là tài sản đang cầm cố hoặc tài sản có thật hay không.

Thứ hai, giá bán của sản phẩm hoàn toàn phụ thuộc vào việc đội ngũ của FNEST kinh doanh như thế nào? Các tư vấn môi giới toàn nói đến các con số tương lai mà hoàn toàn không tính đến trường hợp tiền nhà đầu tư bị vay mượn với lãi suất bằng 0 trong thời gian vô thời hạn ( 2 -3 năm có thể)

Thứ ba, Công ty FNEST là một công ty non trẻ. Đây giống như một dự án khởi nghiệp nên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chính vì thế nhà đầu tư không nên tham gia.

Dưới góc độ pháp luật, một số nhà đầu tư băn khoăn, việc tham gia mô hình này đặt ra hàng loạt vấn đề như i đứng tên bất động sản đó, định giá như thế nào để mua và bán, lãi bao nhiêu thì có thể bán, lỗ sẽ xử lý như thế nào? Đặc biệt, khâu định giá sản phẩm bất động sản rất quan trọng. Có công khai, minh bạch không...

Luật đất đai và bất động sản quy định trường hợp nhiều người mua chung một bất động sản thì nguyên tắc giấy chứng nhận sẽ ghi nhận đầy đủ tất cả hoặc cho một người đại diện khi được sự đồng ý từ những người còn lại.

Tuy nhiên, việc mua cổ phần để đầu tư FNEST có thể dẫn đến hàng trăm, hàng nghìn cùng sở hữu một bất động sản điều này đặt ra những rủi ro về mặt pháp lý khi chưa có quy định cụ thể sẽ dẫn đến phát sinh tranh chấp khi cam kết đầu tư bị phá vỡ.

Quảng Dương