Cấm phân lô bán nền: TP HCM cần ứng phó các 'biến tướng'

TP HCM chính thức yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn không được phép phân lô bán nền trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Nhiều ý kiến cho rằng, TP HCM cần phương án để ngăn chặn các "biến tướng" có thể xảy ra.

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, trong đó không cho phép dự án phân lô bán nền tại khu vực đô thị.

Mới đây, để triển khai Luật Kinh doanh bất động sản, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 83/2024 về quy định việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn.

Bằng quyết định này, TP HCM chính thức quy định cấm phân lô bán nền để ứng phó với tình trạng nhức nhối này suốt thời gian qua. Trong đó, các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn không được phép phân lô bán nền trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo quy định này, ngoài các phường, quận, đất đai tại 5 huyện vùng ven, bao gồm: Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè nằm trong diện không được phân lô, bán nền.

Trong khi đó, thành phố chỉ quy định về tách thửa cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất đáp ứng điều kiện sẽ được xem xét cho tách thửa.

Ngăn chặn nạn phân lô, bán nền

Liên quan đến nội dung Quyết định 83/2024 của UBND TP HCM, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM nhận định, quyết định mới của TP HCM sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản của thành phố, trong đó ảnh hưởng trực tiếp đối với hoạt động kinh doanh của các chủ thể có liên quan đến kinh doanh bất động sản và nạn phân lô, bán nền bừa bãi trong thời gian qua.

Luật sư Hậu cũng dự báo, sau khi quyết định 83/2024 ban hành sẽ không tránh khỏi các ý kiến trái chiều từ người dân, giới kinh doanh và các công ty bất động sản.

Theo Khoản 6 Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định một trong các điều kiện chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là “Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”.

Như vậy, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhìn nhận, TP HCM đã cụ thể hóa nội dung quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, chi tiết nội dung trên được hướng dẫn bởi Điều 2 Quyết định số 83/2024. Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TP HCM không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ngoại trừ, trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của thành phố, đảm bảo các điều kiện theo quy định thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đối chiếu giữa nội dung của Luật kinh doanh bất động sản với Quyết định số 83/2024, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng: Quyết định này của UBND TP HCM đã thu hẹp đáng kể quy định của Luật đối với các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

"Tuy nhiên, đây không được xem là trái luật bởi Luật Kinh doanh bất động sản đã trao quyền cho UBND TP HCM được căn cứ theo điều kiện của địa phương để quyết định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở", Luật sư Hậu nêu đánh giá. 

Nhìn chung, quy định mới nhất của UBND TPHCM sẽ giúp "đầu tàu" cả nước giải quyết được nhiều bất cập về tình trạng phân lô bán nền bừa bãi, phá nát quy hoạch. Đồng thời, giảm thiểu tình trạng người dân tự ý xây dựng không phép, không những vậy còn giúp giảm bớt các rủi ro pháp lý với người mua nhà, đòi hỏi các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn phải tự nâng cao chất lượng sản phẩm đồng bộ, Ngoài ra, quyết định 83/2024 cũng phù hợp với Đề án “Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP HCM) giai đoạn 2021-2030” mà Thành phố đang xây dựng, cụ thể đến năm 2030 các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP HCM.

Ứng phó với các 'biến tướng'

Ngay khi quyết định 83/2024 của UBND TP HCM được ban hành, Hiệp Hội bất động sản TP HCM đã có văn bản kiến nghị gửi UBND Thành phố nêu nhiều băn khoăn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đại Đoàn Kết sáng 1/11, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, Hội cũng đã có văn bản gửi đồng thời cho Ủy ban MTTQ Việt Nam TP HCM liên quan đến đề nghị quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện trên địa bàn TP HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, TP HCM là đô thị đặc biệt nên chỉ có các trường hợp đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt (gồm 16 quận và TP Thủ Đức) quy định chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM có văn bản gửi UBND TP HCM, Sở Xây dựng và Ủy ban MTTQ TP HCM kiến nghị vẫn nên cho phân lô bán nền tại các xã thuộc 5 huyện TPHCM. Bởi vì, nếu cấm phân lô bán nền tại 5 huyện là chưa phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cả Luật Nhà ở.

Do đó, Hiệp hội đã kiến nghị UBND TP HCM quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện trên địa bàn thành phố.

Về tác động "hậu" quyết định 83/2024 của UBND TP HCM, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng việc áp dụng Quyết định này có thể khiến nguồn cung đất nền tại TP HCM sẽ trở nên càng khan hiếm hơn, không đáp ứng đủ nhu cầu người dân. Do đó, dẫn đến khả năng các nguồn đất nền đã phân lô trước đó sẽ tăng giá mạnh trong thời gian tới và làm hạn chế đối tượng mua do không đủ khả năng tài chính.

Cùng ý kiến này, Kỹ sư Trần Văn Phương, giám đốc một công ty môi giới nhà đất tại TP Thủ Đức cho rằng: Nếu quy định cấm phân lô bán nền, TP HCM cần dự phòng khả năng các chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân "lách luật" để tách thửa đất. Trong đó, phạm vi quy định mới về tách thửa vẫn cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất nếu đáp ứng điều kiện sẽ được xem xét cho tách thửa. Nếu để "biến tướng", nạn phân lô bán nền sẽ diễn biến tinh vi theo chiều hướng tiêu cực hơn, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.

Ở khía cạnh đô thị hóa, KTS Nguyễn Văn Biểu - Giám đốc công ty TNHH Bhomes cho rằng, nội dung quy định mới xác định ngoài các phường, quận thì đất đai tại 5 huyện vùng ven, bao gồm: Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè cũng nằm trong diện không được phân lô, bán nền. "Những năm qua, chúng ta đều biết, dù mang "mác" là huyện ngoại thành nhưng tốc độ đô thị hóa của một số nơi, như Bình Chánh (nhất là khu Trung Sơn), Nhà Bè (khu Phước Kiển),...có tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Hạ tầng đô thị hiện đại, nhiều nơi còn có tốc độ xây dựng hạ tầng và tập trung dân cư đông hơn cả một số quận trung tâm", KTS Nguyễn Văn Biểu phân tích.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, ý kiến đại diện một số doanh nghiệp, người dân cũng lo ngại dù không còn trường hợp các doanh nghiệp bất động sản nhỏ lẻ mua đất nông nghiệp của người dân, sau đó tự vẽ “dự án” trái phép để bán, thế nhưng, tình trạng các dự án phân lô bán nền đang để hoang hóa, không có hạ tầng được xây dựng trên đất, bao gồm cả các dự án treo nếu không có giải pháp cũng sẽ khiến thị trường bất động sản của đô thị "đầu tàu" vẫn ở tình trạng "bắt cóc bỏ dĩa", mà không giải quyết được tận gốc các bất cập.