Sửa đổi Luật Nhà ở đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

Các ý kiến tập trung vào việc sử dụng căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi người dân, phát triển nhà ở thích ứng với biến đổi khí hậu và chính sách nhà ở công vụ cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại vùng khó khăn.

Quang cảnh phiên thảo luận

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên thảo luận

Cân nhắc quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở

Chiều 28/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tại Điều 3 về các hành vi bị nghiêm cấm, nhiều đại biểu quan tâm đến quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú, tại điểm c khoản 5.

Đại biểu Lý Anh Thư, Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang, cho rằng việc bảo đảm công năng nhà ở, an toàn phòng cháy, chữa cháy và quyền lợi của cư dân là cần thiết. Tuy nhiên, cần phân biệt hành vi chuyển đổi công năng với các hoạt động làm việc tại nhà, kinh doanh trực tuyến, tư vấn từ xa hoặc kinh doanh quy mô nhỏ không ảnh hưởng đến cộng đồng.

Theo đại biểu, trong điều kiện kinh tế số, những hoạt động này góp phần giảm chi phí, tạo việc làm và tăng thu nhập. Việc cấm chung mà không phân biệt quy mô, mức độ tác động có thể hạn chế nhu cầu sử dụng tài sản hợp pháp của người dân.

Đại biểu đề nghị giữ nguyên nguyên tắc bảo vệ công năng nhà ở, đồng thời nghiên cứu ngoại lệ có giới hạn đối với hoạt động làm việc, kinh doanh quy mô nhỏ, với điều kiện bảo đảm an toàn công trình, không gây ô nhiễm, mất trật tự hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.

Cùng quan tâm đến quy định này, đại biểu Trương Hồ Hải, Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang, đề nghị tiếp cận theo hướng cho phép có điều kiện thay vì cấm hoàn toàn.

Đại biểu cho rằng mô hình kinh tế chia sẻ, trong đó có hoạt động cho thuê căn hộ qua các nền tảng như Airbnb, đang phát triển. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê phải được quản lý chặt chẽ để phòng ngừa vi phạm pháp luật, bảo đảm an ninh, trật tự và an toàn phòng cháy, chữa cháy, đồng thời bảo vệ tài sản của chủ sở hữu và chất lượng sống của cư dân.

Đại biểu Lương Thị Hoa, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, đề nghị bổ sung quy định cụ thể về điều kiện, phạm vi lưu trú ngắn hạn và trách nhiệm của chủ căn hộ, đơn vị quản lý vận hành. Việc khai thác tài sản phải bảo đảm an ninh, an toàn và không ảnh hưởng đến môi trường sống ổn định của cộng đồng dân cư.

Rà soát các hành vi bị nghiêm cấm, tránh khoảng trống pháp lý

Đại biểu Lã Thanh Tân, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng, nhận định Điều 3 của dự thảo đã lược bỏ một số hành vi bị nghiêm cấm so với Luật Nhà ở năm 2023. Theo đại biểu, việc tinh gọn quy định cần đi đôi với yêu cầu duy trì kỷ cương pháp luật và hiệu lực quản lý nhà nước.

Nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn gắn với an sinh xã hội, trật tự đô thị, môi trường sống và sự ổn định của mỗi gia đình. Vì vậy, các quy định về hành vi bị nghiêm cấm cần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời tạo môi trường minh bạch, an toàn cho hoạt động đầu tư và quản lý nhà ở.

Đại biểu tán thành việc rà soát để tránh chồng chéo giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, việc một hành vi đã được đề cập trong văn bản pháp luật khác không đồng nghĩa với việc có thể mặc nhiên bỏ quy định tương ứng trong Luật Nhà ở.

Theo đại biểu, cần xác định rõ quy định thay thế có điều chỉnh đầy đủ hành vi, chủ thể và phạm vi áp dụng hay không; căn cứ xử lý vi phạm và cơ chế bảo vệ quyền lợi của người dân có được bảo đảm hay không.

Đại biểu Lã Thanh Tân cũng đề nghị cân nhắc các quy định liên quan đến trách nhiệm pháp lý trong quá trình phát triển nhà ở. So với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo không còn thể hiện cụ thể một số hành vi liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt; xây dựng nhà ở trên đất không được xác định để phát triển nhà ở hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật.

Đại biểu cho rằng rủi ro pháp lý có thể phát sinh từ nhiều khâu, từ lập và thực hiện quy hoạch, chấp thuận đầu tư, giao đất, cấp phép đến thi công, nghiệm thu và bàn giao. Do đó, pháp luật cần xác định rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền, không chỉ tập trung vào nghĩa vụ của chủ đầu tư và người dân.

Đối với các quy định liên quan trực tiếp đến quyền lợi người mua, người thuê nhà và những người có vị thế yếu hơn trong quan hệ nhà ở, đại biểu đề nghị làm rõ căn cứ pháp lý để người dân yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, bảo vệ tài sản và quyền sử dụng hợp pháp khi quyền lợi bị xâm phạm.

Các quy định về trật tự, an toàn và chất lượng sống trong nhà chung cư cũng cần được rà soát kỹ. Đại biểu lưu ý những hành vi như gây tiếng ồn vượt quy chuẩn; xả rác, nước thải hoặc chất độc hại không đúng quy định; chiếm dụng hoặc tự ý thay đổi công năng, diện tích sở hữu chung; thay đổi kiến trúc mặt ngoài, chia tách căn hộ hoặc tổ chức hoạt động kinh doanh không phù hợp với tính chất, yêu cầu an toàn của nhà chung cư.

Theo đại biểu, nếu lược bỏ các quy định liệt kê cụ thể, cơ quan soạn thảo cần chứng minh pháp luật hiện hành đã điều chỉnh đầy đủ, đúng đối tượng và có cơ chế thực thi hiệu quả.

Đại biểu đề nghị lập bảng đối chiếu từng hành vi được lược bỏ khỏi Điều 3, xác định rõ quy định thay thế tại văn bản, điều khoản nào; phạm vi điều chỉnh, căn cứ xử lý vi phạm và cơ chế bảo vệ quyền lợi của tổ chức, cá nhân có tương đương hay không. Trên cơ sở đó, cơ quan soạn thảo có thể lựa chọn giữ lại, chỉnh lý để tránh trùng lặp, dẫn chiếu chính xác đến quy định chuyên ngành hoặc lược bỏ khi đã bảo đảm không phát sinh khoảng trống pháp lý.

Đưa yêu cầu thích ứng biến đổi khí hậu vào chiến lược phát triển nhà ở

Quan tâm đến chính sách nhà ở trong bối cảnh biến đổi khí hậu, đại biểu Tạ Minh Tâm, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp, đề nghị bổ sung các yêu cầu về phòng ngừa rủi ro thiên tai, sụt lún, sạt lở, ngập úng và xâm nhập mặn vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đại biểu cho rằng đây là yêu cầu xuất phát từ thực tiễn, đồng thời góp phần thể chế hóa Kết luận số 26 của Bộ Chính trị về phòng, chống sụt lún, sạt lở, ngập úng, hạn hán và xâm nhập mặn tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2026-2035.

Đối với Điều 4 về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đại biểu đề nghị bổ sung kịch bản biến đổi khí hậu, kết quả điều tra, quan trắc, dữ liệu và bản đồ phân vùng rủi ro thiên tai vào căn cứ xây dựng chiến lược. Nội dung chiến lược cũng cần xác định mục tiêu phát triển nhà ở an toàn, thích ứng với thiên tai, biến đổi khí hậu và định hướng bố trí nhà ở cho người dân phải di dời khỏi khu vực có rủi ro cao.

Đại biểu đồng thời kiến nghị bổ sung yêu cầu thích ứng biến đổi khí hậu vào Điều 28 về yêu cầu phát triển nhà ở của cá nhân và Điều 29 về trách nhiệm của cá nhân trong phát triển nhà ở. Theo đó, nhà ở tại khu vực có rủi ro thiên tai, biến đổi khí hậu cần đáp ứng yêu cầu an toàn, phù hợp với cấp độ rủi ro, điều kiện địa chất, thủy văn và môi trường theo quy chuẩn kỹ thuật, hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với Điều 125 về nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, đại biểu đề nghị bổ sung nhiệm vụ xây dựng, ban hành, rà soát và cập nhật tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, trong đó có yêu cầu bảo đảm an toàn và thích ứng với điều kiện tự nhiên, thiên tai, biến đổi khí hậu và các rủi ro đặc thù theo vùng miền.

Đại biểu Tạ Minh Tâm cũng đề nghị hoàn thiện các quy định liên quan đến chính sách tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở do Nhà nước đầu tư, nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân phải di dời do thiên tai và biến đổi khí hậu.

Bổ sung đối tượng được thuê nhà ở công vụ tại vùng khó khăn

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh, Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu, đề nghị hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở công vụ, đặc biệt đối với giáo viên, bác sĩ và nhân viên y tế công tác tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

Theo đại biểu, nhà ở công vụ là một trong những chính sách quan trọng giúp thu hút, giữ chân đội ngũ giáo dục và y tế tại địa bàn khó khăn. Điều 24 Luật Nhà giáo năm 2025 đã quy định về quyền được thuê nhà ở công vụ của nhà giáo công tác tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; trường hợp không bố trí được chỗ ở tập thể hoặc nhà ở công vụ thì được hỗ trợ tiền thuê nhà.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng điểm c khoản 1 Điều 50 của dự thảo đã bỏ quy định riêng đối với nhóm đối tượng này, đồng thời gộp vào nhóm cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái. Cách quy định này có thể chưa bao quát giáo viên, bác sĩ và nhân viên y tế mới được tuyển dụng đến công tác lần đầu tại các xã vùng cao, biên giới, cũng như những người được điều chuyển, tăng cường trong nội bộ địa phương.

Theo đại biểu, nếu không được quy định rõ, những người thuộc các nhóm trên có nguy cơ không được bố trí nhà ở công vụ hoặc không được hưởng chính sách hỗ trợ tương ứng, gây khó khăn cho việc thu hút nhân lực đến địa bàn gian khó.

Vì vậy, đại biểu Hoàng Quốc Khánh đề nghị chỉnh lý Điều 50 theo hướng bổ sung rõ giáo viên, bác sĩ và nhân viên y tế đến công tác tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo vào nhóm được thuê nhà ở công vụ, bao gồm cả trường hợp tuyển dụng mới, điều động, luân chuyển, biệt phái trong nội bộ địa phương.