Chuyển nhượng dự án bất động sản cần linh hoạt nhưng không để thất thu ngân sách

Một trong những nội dung được nhiều đại biểu quan tâm là điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Các ý kiến đề nghị thiết kế cơ chế linh hoạt hơn, cho phép thanh toán đồng thời có kiểm soát, bảo đảm thu đúng, thu đủ ngân sách và tạo điều kiện khơi thông các dự án đình trệ.

Quang cảnh phiên họp. Ảnh: Quochoi.vn

Cần cơ chế chuyển nhượng có điều kiện

Tại khoản 4 Điều 30, dự thảo Luật quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng quy định cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Theo báo cáo tiếp thu, giải trình của Bộ Xây dựng, việc cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách. Bộ đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng cách giải trình này chưa giải quyết đầy đủ những vướng mắc từ thực tiễn. Vấn đề cốt lõi không phải là cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, mà là thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai.

Đại biểu đề nghị phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là hai vấn đề khác nhau và không nên đánh đồng.

Theo đó, cần nghiên cứu bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện tại khoản 4 Điều 30, với các yêu cầu: Dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Đại biểu cũng nhấn mạnh, việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh hoặc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Đồng thời, cần rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; các quy định của Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, bảo vệ nguồn thu ngân sách không đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi) cho rằng bất cập lớn nằm ở quy định tại khoản 4 Điều 30, khi yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng dự án.

Theo đại biểu, quy định này có thể tạo ra vòng luẩn quẩn: Doanh nghiệp không có nguồn lực để hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên không thể chuyển nhượng dự án; dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, ngân sách không thu được tiền và nguồn cung nhà ở bị ảnh hưởng.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Một phương án khác là trích trực tiếp khoản tiền tương ứng từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp vào ngân sách Nhà nước trước khi hoàn tất thủ tục sang tên.

Theo đại biểu, cơ chế này có thể góp phần khơi thông các dự án đình trệ, bảo đảm nguồn thu ngân sách và sớm đưa dự án trở lại triển khai, bổ sung nguồn cung nhà ở.

Bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát

Đồng tình với hướng tiếp cận linh hoạt, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) cho rằng việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng các dự án tồn đọng phải đi đôi với yêu cầu không để thất thu ngân sách và không hợp thức hóa những nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.

Theo đại biểu, quy định yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách, ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện sang chủ thể khác. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ đầu tư mất khả năng tài chính, chính yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai không được khai thác hiệu quả, ảnh hưởng đến người mua nhà và các tổ chức tín dụng.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế phù hợp với từng loại dự án và mức độ rủi ro. Cơ chế này phải bảo đảm nguyên tắc không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát, thống nhất với Luật Đất đai về việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.

Mục tiêu đặt ra là vừa bảo đảm thu ngân sách, vừa tạo điều kiện đưa dự án vào triển khai, sử dụng.

Làm rõ tiêu chí xác định tính độc lập của phần dự án chuyển nhượng

Bên cạnh điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Đoàn ĐBQH thành phố Quảng Ninh) đề nghị làm rõ tiêu chí đánh giá tính độc lập của phần dự án được chuyển nhượng tại điểm h khoản 1 Điều 30.

Theo đại biểu, tính độc lập không chỉ được xác định bằng ranh giới trên bản đồ. Trên thực tế, một phần dự án có thể sử dụng chung lối vào, hệ thống cấp thoát nước, công trình xử lý nước thải hoặc hạ tầng xã hội với phần còn lại. Nếu chưa xác định rõ điều kiện khai thác, vận hành và nghĩa vụ tương ứng, việc chuyển nhượng có thể dẫn đến chia cắt trách nhiệm, phát sinh tranh chấp hoặc không xác định được chủ thể chịu trách nhiệm đối với hạ tầng dùng chung.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cụ thể hóa tiêu chí đánh giá tính độc lập trên cơ sở ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng, cũng như khả năng xác định quyền và nghĩa vụ của từng phần dự án.

Việc đánh giá phải bảo đảm không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan theo khoản 2 Điều 29. Đồng thời, cần giao Chính phủ quy định cụ thể các tiêu chí và tài liệu chứng minh.

Các ý kiến tại phiên thảo luận cho thấy yêu cầu hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản cần giải quyết đồng thời hai mục tiêu: bảo đảm kỷ luật tài chính, không thất thu ngân sách và tháo gỡ những điểm nghẽn khiến dự án chậm triển khai. Cơ chế chuyển nhượng linh hoạt phải đi cùng trách nhiệm pháp lý rõ ràng, năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng và phương thức kiểm soát nghĩa vụ tài chính minh bạch.