Rối loạn thị trường, mất cân bằng cung cầu sau cơn sốt đất – bất động sản thực sự có còn là kênh đầu tư an toàn?

27/02/2022 09:48 toquoc.vn

Theo Ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản chia sẻ về nguyên nhân dẫn đến sốt đất hay "ảo" giá bất động sản:

" … nhiều địa phương hiện công bố, công khai các quy hoạch mới. Bởi Luật Quy hoạch năm 2017 chính thức có hiệu lực ngày 1/1/2019, yêu cầu các quy hoạch phải đảm bảo sự xuyên suốt và thống nhất, công khai - minh bạch từ cấp Quốc gia, cấp vùng cho đến cấp tỉnh….

Sau một năm tăng trưởng kinh tế ở mức thấp do ảnh hưởng dịch bệnh, nhiều địa phương đã tiến hành đẩy mạnh đầu tư công về cơ sở hạ tầng để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế. Một khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, giá trị và giá cả bất động sản cũng sẽ được kéo tăng theo. " – Ông Lập chia sẻ.

Còn theo Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng:

"Việc lập lờ thông tin quy hoạch chính là một trong những nguồn cơn của các đợt "sốt đất ảo" diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước. Thông tin quy hoạch không được công bố hoặc công bố thiếu đầy đủ đã tạo cơ hội cho các cá nhân, tổ chức lợi dụng quy hoạch để "tạo sóng," gây "sốt đất ảo", làm rối loạn thị trường."

Chính vì thế mà chỉ trong thời gian ngắn, dễ dàng nhận ra hoạt động mua bán Bất động sản diễn ra sôi động hơi bao giờ hết. Tuy nhiên, từ khóa hot nhất nửa đầu năm này lại biến tướng trở thành đầu cơ đất, đẩy giá nhà đất cao đến bất hợp lý.

Đáng chú ý nhất là phiên đấu giá đất được coi là "vô tiền khoáng hậu" tại Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh) với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 lập kỷ lục trên thị trường bất động sản vượt xa giá đất "kim cương" quận 1 (Thành phố Hồ Chí Minh) hay quận Hoàn Kiếm (Hà Nội).

Thậm chí, mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 còn "vượt mặt" cả những thị trường Bất động sản đắt đỏ như Mỹ, Hong Kong…

Với giá đất tăng cao bất ổn làm cho giá nhà ở, chung cư tăng theo hệ lụy gây ra khó khăn trong việc tìm kiếm và dự định mua nhà của những người thực sự cần và muốn đầu tư chân chính. Cụ thể như giá giao dịch bình quân riêng lẻ nhà ở, đất nên tăng mạnh vào quý 1 và 2 năm 2021 tại một số nơi như:

Tại Hà Nội, giá đất tại quận Hoàng Mai có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, Hà Đông có giá khoảng 168 triệu đồng/m2, Đan Phượng có giá khoảng 75 triệu đồng/m2,...

Tại TP. HCM, Quận 2 có giá khoảng 210 triệu đồng/m2, Quận 9 có giá khoảng 85 triệu đồng/m2, Thành phố Thủ Đức có giá khoảng 60 triệu đồng/m2, huyện Nhà Bè có giá khoảng 75 triệu đồng/m2…

Cơn sốt qua đi để lại bao di chứng

Giữa làn sóng người người nhà nhà ai cũng làm đất, sáng ở văn phòng, chiều đi xem đất khiến thị trường Bất động sản biến động ảo. Giá đất của những khu vực lân cận bị đội giá, dẫn đến hạn chế sự tiếp cận của những nhà đầu tư mới với nguồn vốn hạn hẹp.

Kinh nghiệm từ các nước có thị trường Bất động sản lớn cũng chỉ ra rằng qua những cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư không thể rút tiền để cuối cùng bị mất tài sản.

Lấy ví dụ là cơn sốt giá ở Thành phố Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, giá đất mặt tiền đường lớn ở các xã này hiện đang giữ các mức từ 35 đến 55 triệu đồng/m2 đối với đất ở, còn đất nông nghiệp chỉ thua một nửa.

Còn các dự án khu dân cư đã có hạ tầng kỹ thuật hoặc đất các dự án đang xây dựng hạ tầng hiện đang giữ mức từ 900 triệu đến 2 tỷ đồng/nền, tùy theo vị trí. Sau khi trải qua vài đợt tăng giá, cuối cùng giá đất lại đóng băng, nhiều chị em đã phải "khóc ròng" khi không kịp rút ra khỏi dự án.

Nguyên nhân chính của việc tăng ồ ạt rồi lại giảm thì theo ông Nguyễn Minh Khang - Tổng giám đốc Công ty LDG Group cho rằng:

" ..Sau mỗi cơn sốt đất đều có bàn tay những nhóm cá mập tác động, tạo thị trường. Trong 100 người đua theo sốt đất thì 80 người "chết yểu", chỉ tầm 20 người là thành công thoát ra."

Với diễn biến thị trường "khó lường" hiện tại chị em phụ nữ nên có những góc nhìn và đưa ra quyết định đúng đắn khi chọn kênh đầu tư. Không nên nóng vội và nên tìm hiểu thông tin thật kỹ càng. Vì làm giàu từ bất động sản không phải đơn giản nhất là trước tình hình bất ổn định và tăng giá ồ ạt như vậy.

Và một trong những hệ lụy của đầu cơ đất là những người thu nhập trung bình sẽ dần mất đi cơ hội mua nhà đất. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết :

" nếu giá đất tăng cao không kiểm soát, các dự án xây dựng nhà ở thương mại cũng sẽ dần biến mất khi doanh nghiệp không có đủ vốn để tiếp cận với quỹ đất phù hợp."

Ông Châu cũng chia sẻ: "Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp hiện nay thì thời gian tới, nhà giá thấp lại càng giảm số lượng, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Bởi lẽ, các Doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình".

Như vậy, ngay chính cả nhu cầu " an cư lạc nghiệp" của chính người dân cũng có nguy cơ không thể được đáp ứng.

Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa –"hiện có rất nhiều doanh nghiệp đốt tiền để gom về một lượng đất lớn nhưng lại không thực sự phát triển một dự án thực sự hay việc đấu giá đất trên tờ rồi bỏ cọc như câu chuyện lô đất 3-12 ở Thủ Thiêm. Sau đó, kết quả đấu giá lại sẽ bị hủy và phải tiến hành đấu giá lại.

Thậm chí, nếu không thể bán sang tay khi thời đất đang trên đỉnh các nhà đầu tư cũng chấp nhận bỏ cọc khi không có khả năng nộp tiền. Các doanh nghiệp khác lại lâm vào cảnh túng thiếu đất để phát triển. Cuối cùng, những khu "nhà ma" chính là những gì còn sót lại, dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng."

Ở một diễn biến khác, giá nhà đất tăng phi mã cũng thúc đẩy chi phí mặt bằng tăng mạnh, khiến các sản phẩm khác thuộc các ngành hàng tiêu dùng, ăn uống cũng nhảy vọt. Từ đó dẫn đến bội chi các khoản khác trong cơ cấu tiêu dùng của gia đình.

Hệ lụy từ giá Bất động sản bất ổn không chỉ khiến các nhà đầu tư trong nước, nhiều gia đình có nhu cầu an cư gặp khó mà còn khiến các nhà đầu tư nước ngoài e ngại khi đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Việt Nam sẽ không còn là một mảnh đất màu mỡ để các nhà đầu tư rót tiền đầu tư nữa. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư có thể lựa chọn rời khỏi thị trưởng nếu không thể kham nổi chi phí thuê.

Ảnh minh họa

Nguy hiểm nhất có thể kể đến nguy cơ khủng hoảng nhà đất tương tự ở Mỹ vào năm 2008, tài sản thế chấp bị bong bóng, hệ thống tín dụng rơi vào khủng hoảng khi người đi vay không có khả năng trả nợ. Nền kinh tế sẽ cực kỳ khó khăn để phục hồi nếu viễn cảnh này xảy ra.

Chuyên gia nhận định về cơn sốt "đầu tư bất động sản" năm 2022

Nhưng các chị em cũng đừng quá lo lắng theo các chuyên gia nhận định, hiện tại vẫn chưa có những dấu hiệu cho thấy 2022 sẽ lại xuất hiện cơn sốt đất nhưng vẫn có thể sẽ có những đợt điều chỉnh giá.

Chia sẻ về điều này ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, năm nay chủ yếu có vấn đề nổi cộm là gỡ vướng pháp lý cho các nhà đầu tư và hiện nay chưa thấy tín hiệu nào có thể gây "sốt đất".

"Ở góc độ xem xét đầu tư trong năm 2022, không có tín hiệu nào để tạo ra những cơn sốt đất diễn ra sôi nổi như năm ngoái. Rất khó có sốt đất theo kiểu bơm giá, thổi giá hay đẩy giá như chúng ta đã từng thấy ở năm 2021", ông Nghĩa cho hay.

Từ sau cơn sốt đất 2021, hiện nay Chính phủ cũng như các địa phương đã có kinh nghiệm hơn trong việc kiểm soát giá đất và có nhiều động thái để siết thị trường, từ đó các cơn sốt đất đã phần nào nằm trong tầm được kiểm soát.

KẾT:

Thị trường nhà đất có dấu hiệu sôi động hơn sau mùa dịch, tuy nhiên các chị em cũng cần tỉnh táo trước khi xuống tiền vào bất động sản trong năm 2022 tránh trường hợp bị "Ảo" giá.

Một trong những chiến lược đầu tư phù hợp chính là thận trọng hơn trong đầu tư và thường xuyên theo dõi biến động của thị trường, không nên chạy theo các cơn sốt đầu tư khi không có đầy đủ thông tin và kiến thức.