Nhà đầu tư hiện đang nhiều chịu áp lực, thị trường bất động sản sẽ đi đâu về đâu?

Ghi nhận cho thấy, những nhà đầu tư lướt sóng không chịu được áp lực trả lãi vay ngân hàng sẽ phải giảm giá để bán hàng. Khi thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, các nhà đầu tư bắt đầu gấp gáp rao bán BĐS mình có để cắt lỗ nhưng vẫn khó ra hàng.

Từ cuối tháng 5 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện nhiều thông tin chào bán BĐS với những nội dung như cắt lỗ, giảm giá, kẹt tiền bán gấp, áp lực ngân hàng… tình trạng bán cắt lỗ diễn ra ở hầu hết phân khúc, từ căn hộ đến nhà phố, đất nền tại Tp.HCM cũng như nhiều tỉnh, thành. Tuy nhiên, chưa phải là diễn biến chung của thị trường BĐS.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home), đánh giá hiện tượng bán cắt lỗ diễn ra ở một số người sử dụng đòn bẩy tài chính, lướt sóng đặt cọc sang tay hoặc mượn tiền người thân để đầu tư ngắn hạn kiếm lời. Tuy nhiên, do thanh khoản thị trường không tốt, nhóm này buộc phải giảm giá để bán ra nhanh cắt lỗ. Trong khi đó, đối với những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính thì vẫn để mức giá cao và không chịu giảm giá.

Ảnh minh họa.

Thực tế, một số trường hợp nhà đầu tư đã có lời nên muốn chốt nhanh thì là cắt lời so với kỳ vọng của họ chứ không phải là chịu lỗ.

Hiện nay lãi suất tiền gửi có dấu hiệu tăng, như vậy khi hết thời gian bình ổn, lãi suất cho vay có thể điều chỉnh tăng. Nhà đầu tư đi vay ngân hàng dự cảm nếu lãi suất tăng họ không thể gánh nổi nên buộc phải bán nhanh, cơ cấu lại dòng tiền đầu tư.

Trường hợp thứ hai là nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính bằng cách vay tiền người thân trong ngắn hạn, kỳ vọng đầu tư BĐS ngắn hạn rồi nhanh chóng chốt lời. Tuy nhiên, hiện nay thanh khoản kém, họ bị động xoay dòng tiền nên phải bán ra.

Theo ông Thành, từ nay đến cuối năm, phân khúc bị áp lực phải bán ra với thông tin cắt lỗ, giảm giá… xảy ra nhiều ở người mua căn hộ hình thành trong tương lai phải vay ngân hàng. Với phân khúc đất nền, đa số nhà đầu tư lướt sóng mua đất vườn, đất trồng cây lâu năm nên ngân hàng không cho vay, họ phải vay người quen. Trong ngắn hạn không ra được hàng nên buộc phải bán giá rẻ hơn kỳ vọng để hoàn trả khoản vay

Bằng kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực BĐS và chứng khoán, bà Trang Nguyễn chia sẻ kinh nghiệm bản thân với các nhà đầu tư bắt đầu tìm hiểu BĐS để tránh những rủi ro không đáng có.

Theo bà Trang, đối với thị trường tài chính - BĐS, để đảm bảo đầu tư có lợi nhuận thì phải biết đón đầu chu kỳ tăng trưởng và bán ở gần đỉnh của chu kỳ. Còn mua vào ở chu kỳ cuối tăng trưởng thì rủi ro lớn nếu nhà đầu tư không đủ tiền để cầm cự.

Có thể thấy từ năm 2014 là khởi nguồn của một chu kỳ tăng trưởng bất động sản sau giai đoạn suy thoái kinh tế vào năm 2012 (TT bất động sản đóng băng từ năm 2008). Những người mua BĐS vào năm 2014 có thể mua được bất động sản với giá đã rớt sâu 50 -70% so với giá đỉnh của năm 2007 ( tức là những người mua BĐS cuối năm 2007 mà bán vào năm 2014 thì bán lỗ 50% -70%).

Đến năm 2017 có thể được xem là đợt lập đỉnh đầu tiên của thị trường BĐS tính từ năm 2014. Sau đó thị trường đi vào trầm cảm cho đến cuối năm 2019.

Theo bà Trang, sau Covid, với luận điểm rằng thị trường lạm phát thì tiền sẽ mất giá, đầu tư vào bất động sản là kênh giữ tiền tốt nhất, cho nên từ năm 2020 đến đầu năm 2022 giá bất động sản gần như đã kịch khung, thậm chí đến mức khó chịu đựng được nữa của người đầu tư.

Thị trường BĐS sẽ đi đâu về đâu?, bà Trang Nguyễn cho rằng, tính theo chu kỳ thì năm 2022 là tròn 10 năm kể từ đợt suy thoái kinh tế năm 2012. Năm 2022 cũng là năm đánh dấu kinh tế thế giới bước vào suy thoái, tỉ lệ lạm phát gia tăng, chỉ số CPI giảm do vật giá tiêu dùng tăng. Báo hiệu những năm sau sẽ đầy sóng gió cho các doanh nghiệp.

Nhìn về kinh tế vĩ mô thì nhà nước đang siết tín dụng, siết phân lô bán nền. Nói chung BĐS khó thấy cửa sáng cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.

Theo đó, nếu nhà đầu tư đầu tư vào đỉnh sóng nghĩa là rủi ro rất cao. "Lên đỉnh thì sẽ phải xuống đỉnh. Đó là quy luật của thị trường tài chính - BĐS. Thị trường BĐS thường đóng băng từ 5-7 năm. Giá trị bất động sản sẽ được reset lại như thị trường chứng khoán. Khả năng phục hồi thì tùy vào nền kinh tế", bà Trang nhấn mạnh.

Từ đó cho thấy, hiện nay thị trường BĐS đang giảm sóng. Theo dữ liệu thống kê cho thấy sức mua BĐS từ đầu năm 2022 đã giảm đáng kể. Thị trường BĐS sẽ đi về đâu còn tùy vào sức bật cả nền kinh tế.

"Nhưng khả năng thị trường không thể quay lại trước năm 2025. Vậy nên ai đang đầu tư BĐS bằng tiền túi, không cần đòn bẩy tài chính và có thể chịu đựng được giá BĐS mất giá trong thời gian trên 3 năm thì có thể giữ. Còn dùng đòn bẩy tài chính sẽ rất rủi ro", bà Trang Nguyễn khẳng định.

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, những sản phẩm bị "ngộp", bán với giá hợp lý sẽ là cơ hội cho những người mua có nhu cầu thực sự.