Lý do 'tế nhị' giá bất động sản không giảm

Thiếu tiền, tắc thanh khoản là vấn đề lớn đối với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Để cải thiện dòng tiền, nhiều doanh nghiệp BĐS bán công ty con, bán tài sản cùng với những tọa đàm, hội nghị "cầu cứu"...

Ít giao dịch nhưng giá đất không giảm.

Trong bối cảnh đó, vấn đề được người dân quan tâm là vì sao giá BĐS vẫn neo cao?

Về vấn đề này, tại tọa đàm "Điểm sáng đầu tư năm 2023" do FiinGroup phối hợp với VnEconomy tổ chức, chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ ra có 3 lý do "tế nhị" rất đáng để tham khảo.

Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp BĐS đều có nhà đầu tư ruột của mình. Có thể hiểu nhà đầu tư F0 có nghĩa là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng. Thứ hai, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là BĐS, nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty BĐS bổ sung tài sản đảm bảo, các công ty không còn mà bổ sung là câu chuyện hóc búa. Và thứ ba là nhiều dự án có vấn đề về pháp lý, có giảm giá thì công ty BĐS cũng khó bán được.

Để làm rõ thêm, ông Tường nói: "Đó là 3 nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp BĐS ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... Về mặt logic cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là 3 yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp BĐS cần phải cân nhắc”.

Đáng chú ý, vị chuyên gia này cũng cho biết, có đến hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành BĐS phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu và không hẳn doanh nghiệp nào cũng minh bạch. Trong khi đó trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành BĐS sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.

Chính vì những lý do “tế nhị” đó mà doanh nghiệp BĐS cố giữ giá sản phẩm, khiến cho giá căn hộ cũng như giá đất nền vẫn neo cao. Có thể thấy qua một vài con số: trong 3 tháng đầu năm nay, giá cho thuê trung bình của căn hộ chung cư ở TPHCM tăng lần lượt là 8% và 4% so với năm 2022, ở khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. Giá chung cư tại TPHCM chẳng những không giảm, ở phân khúc trung và cao cấp vẫn tăng giá từ 3% - 6%. Chung cư được rao bán với mức giá trung bình 3,5 tỷ đồng/căn, gần bằng 24 năm thu nhập của người lao động (trong năm 2023 ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm).