Luật chồng chéo, tín dụng bị siết chặt đang tạo ra hai 'gọng kìm' khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest đưa quan điểm, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật.

“Tôi cho rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản”, ông Hiệp nói.

Đơn cử, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Hay vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Chúng ta đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.

Có thể thấy, có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết.

Ông Hiệp nêu một số bất cập trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay:

Thứ nhất, Luật Nhà ở hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này.

Thứ hai, tại Hà Nội và TP.HCM, các chung cư đang ngày càng phát triển và trở thành chủ đề nóng. Chúng ta đi qua các khu chung cư thường thấy những băng rôn đỏ treo liên tục do liên quan đến vấn đề pháp lý chung cư. Chính vì vậy ông Hiệp mong Bộ Xây dựng cần chấn chỉnh lại:

Những người tham gia Ban quản trị phải đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và hiểu biết về pháp luật để giải quyết tranh chấp. Cần tổ chức Ban quản trị mạch lạc, rõ ràng. Theo tôi, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh lại Thông tư 06 điều hành công tác quản trị chung cư rõ ràng hơn.

Về phí bảo trì chung cư, những căn hộ chưa mua, chưa bán được nhưng phải nộp 2% phí, điều này là bất công với nhà đầu tư. Việc sử dụng phí bảo trì này, trong Luật Nhà ở quy định không được sử dụng phí bảo trì cho sửa chữa. Bộ Xây dựng cần xem xét lại vấn đề này.

Về việc phân phối quỹ bảo trì ở nhiều chung cư chưa hợp lý. Trong một dự án nhà hỗn hợp, 3 tầng đế thường được sử dụng vào mục đích thương mại. Tuy nhiên, khu vực này sử dụng điều hòa và điện riêng, nhưng không sử dụng thang máy chung. Vậy kinh phí bảo trì ở đây phải nộp như thế nào mới công bằng?

Nhiều vấn đề tồn tại giữa chủ đầu tư và cư dân với đại diện là Ban quản trị. Trong đó, các vấn đề phổ biến và nóng nhất hiện nay là sử dụng diện tích chung riêng, quản lý quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư. Liên quan đến Luật Nhà ở, tôi rất mong tư tưởng, quan điểm sửa Luật cần phải rõ ràng, minh bạch.

Hiện nay, luật chồng chéo, tín dụng bị siết chặt đang tạo ra hai gọng kìm khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn. Vì vậy, ông Hiệp cho rằng, Quốc hội cần sớm phê duyệt việc sửa đổi, tránh lùi lại việc sửa đổi luật. Bởi như vậy, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu nhiều khó khăn, cản trở sự phát triển.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội chia sẻ, Luật Nhà ở (sửa đổi) bản dự thảo có quy định Nhà chung cư với thời hạn 50 năm.

Đây là quan điểm tiếp cận từ thực tiễn. Khi công trình chung cư xuống cấp sẽ có thể thực thi việc thu hồi và phá dỡ. Những vấn đề phát sinh cần phải cụ thể hóa và đối chiếu với Điều 126 Luật Đất đai để việc sửa đổi tăng tính khả thi và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với việc sửa đổi Luật Nhà ở để góp phần tạo thêm hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch: Về bản chất, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng có sổ đỏ lâu dài hay không có sổ đỏ lâu dài bản chất không thay đổi là không vào đó ở được; mà nhà đó, căn hộ đó vẫn phải phục vụ mục đích kinh doanh.

Chính vì vậy, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư.

Về góp ý hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản, bà Nhung cho rằng, Chính phủ thống nhất về sự cần thiết và mục tiêu sửa Luật Kinh doanh bất động sản để kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Cần phải tiếp tục rà soát, nghiên cứu, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo, gây vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Đồng thời, phải hoàn thiện các chính sách về kinh doanh bất động sản bảo đảm nguyên tắc thị trường, tạo lập khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.