Lời khuyên của chuyên gia để thoát bẫy giá, bắt đáy kiếm lợi từ buôn bán đất đai

18/06/2021 07:39 toquoc.vn

Chia sẻ về câu chuyện đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, chuyên gia Phan Công Chánh cho hay, đối với phân khúc đất nền tỉnh lẻ, nếu khu vực nào chuẩn bị tăng sốt, tức là bất động sản đó đang ở cuối chu kì tăng của cơn sốt đất.

Nhà đầu tư phải hết sức lưu ý điều này.

Nếu đất đang trong cơn sốt, giá ở đỉnh mà đi mua vào (theo dạng bị lái giá, đẩy giá) thì khả năng là Nhà đầu tư đó phải ôm đất 10-15 năm thì mới bán ra được, thậm chí ngần ấy thời gian, giá miếng đất đó chỉ đạt được mặt bằng giá lúc mua vào.

Ông Chánh lấy ví dụ, trong cơn sốt đất Bình Phước vừa qua, một thửa đất trước Tết Nguyên đán có giá 1 tỉ đồng, đến tháng 4/2021 giá tăng lên 4 tỉ, có nghĩa là cùng điều kiện hạ tầng như nhau, đất tăng 400% trong khoảng thời gian ngắn, thì nếu Nhà đầu tư nào mua phải lô đất đó thì phải chờ khoảng 15 năm nữa, mới đạt được mức giá mua vào.

Theo ông Chánh, đây chính là "bẩy giá" mà rất nhiều Nhà đầu tư lao vào trong cơn sốt đất.

Phân tích về tính chất tăng giá đất nền tỉnh lẻ, ông Chánh chỉ ra, đất sẽ tăng theo tuyến tính, nghĩa là dốc lên, rồi có thể đi ngang, nếu có yếu tố kích hoạt thì giá sẽ tăng dựng đứng.

Tuy vậy, đất không tăng đều đặn theo năm.

Thậm chí, mua mảnh đất Nhà đầu tư chờ 3 năm vẫn không tăng giá, đi ngang, nhưng bán xong cho Nhà đầu tư khác thì giá lại dựng đứng.

Điều này Nhà đầu tư phải hết sức lưu ý khi quyết định đầu tư; phải hiểu được thị trường và quan sát tính chất của phân khúc, thị trường đó.

Chuyên gia BĐS kỳ cựu chia sẻ cách nhận biết bẫy giá trong cơn sốt đất, đầu tư an toàn và chắc thắng - Ảnh 1.

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh

"Đừng bao giờ nghe người ta nói, mua lô đất này 1-2 tháng tăng 30%, thấy ham mà nhảy vào.

Cái giá phải trả trong đầu tư bất động sản là rất đắt; thậm chí tán gia bại sản vì đầu tư đất đai.

Với đầu tư bất động sản, Nhà đầu tư phải đặt mức độ kì vọng lợi nhuận thực tế thay vì "bay bổng".

Với đất nền tỉnh lẻ thì mức độ gia tăng giá khoảng 8-15%/năm là phù hợp, ổn định", chuyên gia Phan Công Chánh chia sẻ.

Theo vị chuyên gia này, bất động sản là loại hàng hoá khác với chứng khoán. bất động sản không có giá trần, giá sàn.

Hôm nay mua một lô đất với giá 1 tỉ đồng, ngày mai có thể rao bán 10 tỉ, pháp luật không cấm rao giá đó.

Nhất là khi sốt đất, kì vọng của Nhà đầu tư là rất lớn, thậm chí hoang tưởng.

Với những vùng đất còn hoang sơ, chưa phát triển hạ tầng rõ nét nhưng giá đất còn cao hơn cả các thành phố. 

Nhà đầu tư phải xác định, đó không phải là một thị trường thực, chắc chắn đó là giá ảo.

Nếu quan sát kỹ, các cơn sốt đất tính chất đều giống nhau, tăng giá một cách bất thường.

Vì thế, theo ông Chánh, trước tiên Nhà đầu tư phải là người quan sát giỏi trước khi "nhập" cuộc chơi.

Trên thị trường bất động sản hiện nay, nhiều Nhà đầu tư cá nhân có dòng vốn mỏng chấp nhận đi xa để đầu tư, họ cũng có xu hướng chờ lâu hơn, mong đợi về tỉ suất lợi nhuận lớn hơn.

Tuy vậy, theo ông Chánh, trên thị trường có 2 nhóm Nhà đầu tư cá nhân là nhà đầu cơ và nhà đầu tư.

Nhà đầu cơ tham gia thị trường bất động sản mang tính ngắn hạn.

Khi sốt đất, Nhà đầu tư này mong muốn thời gian ngắn nhất bỏ tiền ra và thu về với lợi nhuận nhanh nhất.

Theo đó, giá chuyển biến rất ngắn, 1-3 tuần, hoặc 1 tháng, những nhà đầu cơ này kì vọng lợi nhuận lớn, họ chấp nhận rủi ro để theo đuổi lợi nhuận.

Còn nhà đầu tư thì tầm nhìn 3-5 năm với bất động sản.

Họ sẽ chờ cho vùng đất đầu tư phát triển, gặt hái lợi nhuận mong đợi.

Tuy vậy, tỉ lệ những Nhà đầu tư này trên thị trường chiếm rất ít (khoảng 20%).

Theo ông Chánh, trong số 10 người Nhà đầu tư vào cơn sốt đất thì có 8 người là nhà đầu cơ, còn 2 người là đầu tư. Đây cũng chính là nhân tố khiến đất đai sốt bất thường.

Khi được hỏi, với thị trường này còn cơ hội cho các Nhà đầu tư mới?

Chuyên gia Phan Công Chánh khẳng định, thị trường bất động sản bao giờ cũng có cơ hội cho Nhà đầu tư mới (hay còn gọi là nhà đầu tư F0).

Tuy vậy, với bối cảnh thị trường như hiện nay, Nhà đầu tư F0 không nên quá hồ hởi vào thị trường, đặc biệt với bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn.

"Trong đầu tư bất động sản Nhà đầu tư phải nhớ đến cách thức "bộ tứ bất khả thi" nghĩa là, trên thị trường không thể có sản phẩm pháp lý sạch, phong thuỷ, giao thương thuận lợi lại có giá rẻ.

Cho nên Nhà đầu tư phải biết định đoán, quan sát thị trường mua trong khả năng tài chính, khẩu vị chọn sản phẩm phù hợp.

Chắc chắn, hiện nay đầu tư bất động sản không còn theo kiểu ăn may như trước đây được nữa", ông Chánh dành lời khuyên.