Bức tranh bất động sản TPHCM những tháng cuối năm 2022: Có gì mới?

Theo báo cáo mới nhất của Chợ Tốt Nhà, nguồn cung nhà ở Tp.HCM trong những tháng cuối năm 2022 phần lớn đến từ phân khúc cao cấp. Xét trên thực trạng nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM, lượng dự án mới triển khai còn thấp và đều có giá bán neo ở mức cao trên 55 triệu đồng/m2, khiến cho khả năng thanh khoản bị hạn chế. Tình trạng này sẽ kéo dài cho đến hết năm 2022.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ 30-35 tuổi đang có nhu cầu rất lớn thì nguồn cung bị hạn chế, hoặc có rất ít sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Một số dự án căn hộ chung cư có giá dưới 50 triệu đồng/m2 có kế hoạch chào bán trong quý 3/2022 tuy khá phù hợp tài chính của đa số người mua, nhưng nguồn cung dự án tương đối nhỏ giọt.

Ghi nhận cho thấy, các dự án mới dự kiến ra mắt trong thời gian tới tại Tp.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ở khu vực ven trung tâm TP theo Chợ Tốt nhà sẽ có 5 dự án mới được dự kiến sẽ được chào bán trong thời gian nửa cuối năm 2022, ước tính sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 1300 căn hộ, bao gồm: dự án KĐT Akari City (Bình Tân) thuộc khu vực phía Tây, vừa chào bán giai đoạn 2 vào giữa tháng 7/2022, sẽ tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp trong cuối năm. Dự án này là khu đô thị quy mô 8,5 ha triển khai trên trục đường Võ Văn Kiệt bán ra thị trường mức giá từ 45 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án đã bàn giao giai đoạn 1 với 1.800 căn hộ, cư dân đã vào ở.

Ở khu vực các quận Nam Sài Gòn, sẽ có 3 dự án mới được dự kiến sẽ được chào bán trong thời gian nửa cuối năm 2022 cung cấp cho thị trường khoảng 5.900 căn hộ, bao gồm Viva Plaza (quận 7) dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2023, The Peak – Phân khu Midtown Phú Mỹ Hưng dự kiến bàn giao vào cuối năm 2022, Sunshine Sky City dự kiến mở bán tòa S2 vào tháng 8/2022; Hay dự án căn hộ biệt lập ven sông Flora (Bình Chánh, Tp.HCM) thuộc KĐT Mizuki Park 26ha của Nam Long Group đang giới thiệu ra thị trường với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2…

Ở khu vực Đông Sài Gòn - Thành phố Thủ Đức, sẽ có 2 dự án mới được dự kiến sẽ được chào bán trong thời gian nửa cuối năm 2022 cung cấp cho thị trường khoảng 3.800 căn hộ. Trong đó bao gồm: Căn hộ D’Lusso dự kiến mở bán quý 4/2022, SaiGon Broadway hoàn thành vào Quý 4/2023.

Có thể thấy, thị trường BĐS 6 tháng đầu năm ghi nhận chậm do các ngân hàng thắt chặt tín dụng, cộng hưởng với yếu tố giá cả vẫn đang trên đà tăng (hoặc ít nhất là vẫn duy trì ở mức cao) tại đa số các khu vực. Kèm theo đó, những nghi ngại về vấn đề sở hữu pháp lý từ đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng đã khiến cho các chỉ số quan tâm và tìm kiếm trong quý 2/2022 giảm đồng loạt trên toàn bộ các phân khúc từ bình dân - đến trung cấp và cao cấp.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, thị trường nhà ở Tp.HCM bị ảnh hưởng trong bối cảnh kiểm soát tín dụng. Tỷ lệ bán trong quý 2/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn nhưng giá bán vẫn lập đỉnh.

Trong vòng 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ tại Tp.HCM đạt khoảng 10,700 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9,600 căn đến từ các dự án Beverly Solari (Vinhomes Grand Park), LUMIERE Boulevard (Masteri Centre Point), MT East Mark City, Akari City, Urban Green, King Crown Infinity và Fiato Premier, ....

Tương tự, đối với nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này. TP Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn như Nhà phố thương mại SOHO - một dự án của Global City và The Rivus Elie Saab - dự án biệt thự bên bờ sông Đồng Nai.

Theo Chợ Tốt Nhà, 6 tháng cuối năm, tốc độ giao dịch trên thị trường sẽ chậm lại. Với tình trạng các ngân hàng siết chặt tín dụng vay bất động sản như hiện tại, tình trạng khó tiếp cận nguồn vốn vay nhiều khả năng sẽ tiếp tục tiếp diễn trong những tháng tới. Điều này ảnh hưởng đến mức độ sôi động trong giao dịch bất động sản, dự kiến thị trường sẽ trầm lắng hơn trong thời gian này.

Cùng với đó, khả năng tăng giá của thị trường sơ cấp vẫn tiếp diễn. Việc lệch pha cung - cầu ở nhiều cấp độ cũng bắt đầu trở nên nghiêm trọng hơn trong nửa đầu năm 2022. Nguồn cung của thị trường sơ cấp có nhiều tín hiệu tăng trong 6 tháng tiếp theo, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2), trong khi phân khúc trung cấp (từ 35 - 55 triệu đồng/m2) và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tiếp tục thiếu hụt. Do đó, giá bán ở thị trường sơ cấp có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao.

Với những khó khăn về cả mặt nguồn vốn cũng như giá cả, thị hiếu của người mua trong thời điểm nửa cuối năm 2022 sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu với đầy đủ tính pháp lý.

Chia sẻ tại báo cáo thị trường mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cũng chỉ ra, nửa cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định, mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng. Trong đó, nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh Tp.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9,000 - 11,000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

"Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động", ông Thắng nhấn mạnh.

Trong khi đó, nửa cuối năm, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn, Tp.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Chia sẻ trước đó, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho hay, giá BĐS tăng mạnh trong thời gian qua do một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; giá tăng theo. Ngoài ra, các nhà đầu tư tin tưởng giá BĐS tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại Tp.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Cùng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, trên thị trường đầu tư hiện nay, các kênh đầu tư phổ biến nhất vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản. Trong đó, bất động sản được xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản với tiềm năng tăng lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, từ đây đến cuối năm, nguồn cung sẽ không nhiều với bối cảnh cuộc chiến tranh Nga - Ukraine vẫn diễn ra, xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi.

Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20-30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và 1 năm trở lại đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở.

Điều đó có nghĩa giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước(tăng một lúc từ 10-15%) mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá từ 20-25%. Đây chính là diễn biến thị trường trong thời gian qua. Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng.