Bất động sản nghỉ dưỡng - 'con gà đẻ trứng vàng', vì sao còn loay hoay?

Bất động sản nghỉ dưỡng có tiềm năng lớn

Bất động sản nghỉ dưỡng (hay còn gọi là bất động sản du lịch) là mô hình bất động sản được xây dựng tại khu nghỉ dưỡng, khu du lịch sau đó bán lại cho những cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư. Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thường gặp hiện nay: biệt thự biển, biệt thự đồi núi, biệt thự đảo sông hồ, condotel, mini hotel, shophouse, shoptel.

Tuy nhiên, cần phải lưu ý, theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch như condotel, shophouse, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là “nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ”.

Bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng nên với mục đích phục vụ khách du lịch, cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại… mang đến những trải nghiệm thú vị và tiện ích hấp dẫn cho du khách.

Mô hình bất động sản này mang đến cho các nhà đầu tư 2 hình thức: cho bên thứ 3 thuê lại vận hành kinh doanh hoặc tự kinh doanh. Trong đó, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh sẽ chia theo thỏa thuận giữa các bên. Ở nước ta, hình thức cho bên thứ 3 thuê lại vận hành kinh doanh phổ biến hơn.

Với sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam và nhu cầu nghỉ dưỡng tăng cao của khách hàng trong và ngoài nước khi đại dịch Covid - 19 được kiểm soát, bất động sản nghỉ dưỡng đã trở thành kênh đầu tư hấp dẫn của giới đầu tư.

“Bất động sản du lịch có tiềm năng cực kỳ lớn. Sau khi chuẩn hóa hành lang pháp lý sẽ định hướng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS du lịch. Chúng tôi rất kỳ vọng BĐS và ngành du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, điều này có lợi cho cả chủ đầu tư, khách hàng” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) phát biểu tại hội thảo “Cơ hội mới cho BĐS nghỉ dưỡng” do báo Tiền phong tổ chức ngày 22/7.

Nhà đầu tư quan tâm điều gì khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng?

Theo chuyên gia Nguyễn Lê Hải Đăng, qua quá trình dài tương tác với khách hàng, rút ra 8 yếu tố nằm trong mối bận tâm của khách hàng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, pháp lý dự án có vững chắc không? Không chỉ BĐS nghỉ dưỡng mà các loại BĐS khác, pháp lý là yếu tố được quan tâm đầu tiên.

Thứ hai, suất đầu tư có tốt hay không? Tại thời điểm này giá trị chỉ là A, sau 1 thời gian, giá trị của nó có tăng lên A+, A++,..?

Thứ ba, đây có phải thị trường thu hút khách du lịch không? Thị trường này có yếu tố, đặc điểm, cơ sở nào thu hút du khách đến đây?

Thứ tư, rủi ro năng lực tài chính của chủ đầu tư. Một chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, đủ tiềm lực phát triển dự án bền vững, đến nơi đến chốn, đúng tiến độ sẽ tạo ra tâm lý an tâm.

Thứ năm, sở hữu lâu dài. Nếu dự án có được sở hữu lâu dài sẽ tạo ra tính an tâm và động lực cho nhà đầu tư. Đặc biệt nhà đầu tư mong muốn sở hữu ở những thành phố có quỹ đất khan hiếm hoặc ở khu vực trung tâm của những thành phố nghỉ dưỡng.

Thứ sáu, tính thanh khoản đến từ việc cho thuê, tăng giá trong tương lai, dễ dàng sang tay, chuyển nhượng.

Thứ bảy, kinh nghiệm và khả năng quản lý vận hành của chủ đầu tư hoặc các thương hiệu đồng hành cùng dự án.

Thứ tám, sản phẩm có tính phát triển bền vững không, có lạc hậu trong thời gian ngắn không? Điều này đến từ yếu tố thiết kế, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư... Mấy năm sau thiết kế dự án có bị trở nên lỗi mốt, cũ kỹ so với các dự án mới mọc lên không? Chủ đầu tư có xây dựng dự án 1 cách bài bản, vững chắc, căn hộ có chất lượng hay không cũng tạo nên được tính bền vững của dự án.

Trong 8 yếu tố trên, pháp lý của dự án là "điểm nghẽn" lớn nhất của thị trường, quan điểm được  ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nêu lên tại Hội thảo “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” ngày 21.4 do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) tổ chức.

Tham luận tại toạ đàm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014. Sau đó, loại hình bất động sản mới này phát triển mạnh, dù giữa 3 bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), VH-TT-DL (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ TN-MT (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Đến nay, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở.

"Điều này dẫn đến địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành đơn vị ở”, GS Đặng Hùng Võ nói.